Van kantoor
naar woningen

Wijckermolen 4-6

Meest gestelde vragen & antwoorden

Nee er is nog geen formele vergunningaanvraag gedaan. De gemeente heeft wel een positief advies gegeven aangaande de plannen. Na de algemene ledenvergadering zullen wij de vergunning aanvragen. 

Dat is juist. Hiervoor wordt een bijzondere leden vergadering georganiseerd op 25 maart. 2/3e van het totaal aantal stemmen dienen uitgebracht te zijn waarvan minimaal 3/4e akkoord moet gaan.
Alle appartementen worden verkocht. De splitsingsakte zal worden vernieuwd, voorafgaand aan de vergadering ontvangen jullie via de VvE beheerder een conceptversie van de nieuwe splitsingsakte.
Scholz Groep zal een bijdrage leveren door het casco van de begane grond te isoleren (vloer, plafond en gevels). Op deze duurzame basis kan de VvE verdere verduurzamingsmaatregelen nemen. De totale kosten van de verduurzaming zullen relatief lager uitvallen, omdat de begane grond al door Scholz Groep wordt verduurzaamd. Hierdoor is 1/6 van het gebouw reeds verduurzaamd. De kosten voor deze duurzaamheidsmaatregelen zullen daarom niet door de VvE hoeven te worden gemaakt.
Voor het kantoor is reeds een grote stroomaansluiting aanwezig. Bij Combi Infra Noord-Holland wordt een controle uitgevoerd om te verifiëren of deze aansluiting daadwerkelijk toereikend is. Mocht blijken dat de capaciteit onvoldoende is, dan zal Scholz Groep de kosten dragen om de aansluiting te vergroten.
Elke koopappartement krijgt ieder een externe berging.
Ja, hier zijn wij mee bekend. Deze ontwikkelingen hebben geen invloed op onze plannen.
Volgens dezelfde methodiek die momenteel wordt gehanteerd, zullen wij extra breukdelen toewijzen aan de nieuwe woningen. De kleine appartementen krijgen een breukdeel van 10/11, terwijl de grote appartementen een breukdeel van 12 toegewezen krijgen. Voor de bestaande bewoners betekent dit dat hun maandlasten omlaag gaan, aangezien het totale aantal breukdelen wordt vergroot terwijl hun aandeel gelijk blijft. De nieuwe woningen worden aangesloten op het bestaande collectieve systeem, waardoor de afrekening op basis van gebruik volgens de vertrouwde systematiek zal plaatsvinden. (Koken wordt elektrisch.)
Het extra gebruik van elektra zal meer dan gecompenseerd worden doordat de nieuwe bewoners ervoor zorgen dat het aantal breukdelen van het gebouw toeneemt en dus meer gaan bijdragen aan de totale kosten. Gezien de woningen zich op de eerste verdieping bevinden wijst de praktijk uit dat de trap boven de lift wordt verkozen.
De woningen krijgen een eigen elektra-aansluiting op het hoofdnet, waardoor de bestaande installatie niet verder wordt belast.

DOWNLOADS

Bekijk hier het document met informatie over de transFORMATIE

Bekijk hier het vernieuwde concept splitsingsakte

Bekijk hier het concept splitsingstekening

Bekijk hier de breukdelen

Toegang bergingen/garages Meerstraat

Alternatief woning B3 en E

Vervolg meest gestelde vragen & antwoorden

Ja deze leidingen zullen bereikbaar blijven bij calamiteiten via een systeemplafond in de gang van de nieuwe appartementen.
Door middel van de systeemplafond in de gang zijn de kabels bereikbaar en kan in de toekomst indien benodigd een verzwaring van uw aansluiting worden gerealiseerd.
Voor besluiten over duurzaamheidsmaatregelen (zoals isolatie, zonnepanelen of energiebesparende maatregelen) geldt dat deze genomen kunnen worden met een meerderheid van 50% van de uitgebrachte stemmen. Het merendeel (82%) van de stemrechten ligt bij u als huidige bewoner. Wij voorzien dan ook geen stagnatie in het proces.
Aangezien we binnen de huidige constructie gaan bouwen en deze niet wordt aangepast, zal de overlast beperkt blijven. Daarnaast werken wij met prefab gevelelementen die snel geplaatst kunnen worden waardoor er sprake is van een korte bouwtijd. Tijdens de verbouwing wordt er zoveel als mogelijk aan gedaan om de (geluids)overlast te beperken.
Er wordt aangesloten op het collectieve systeem. Het is onvermijdelijk dat er tijdens de aankoppeling van het water en verwarming een moment komt waarbij het water tijdelijk niet beschikbaar is. Dit zal echter maar voor zeer korte tijd zijn en wij zullen dit ruim van te voren aankondigen.
Ja deze vloeren op 600- zullen we meenemen. De hal zullen we netjes en glad afwerken en het huidige dak kan eruit waardoor er een hoge hal ontstaat.

Het is mij inderdaad bekend dat sommige notarissen het modelreglement van MR2006 verkiezen boven dat van MR2017, omdat ze daar meer vertrouwd mee zijn. Overigens voegen ze dan vaak wel ‘losse artikelen’ uit MR 2017 toe. Het Modelreglement 2017 is een modernisering van het Modelreglement 2006. Tussen 2006 en 2025 zit een periode van 19 jaar. Persoonlijk vind ik dat erg lang, zeker omdat per 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden. Met deze wet, maar ook met veranderende rechtspraak, is in het MR2017 rekening gehouden.

Met de beperking voor bestuur/ALV wordt wellicht gedoeld op artikel 56 lid 5. Het aantal besluiten waarvoor een verzwaarde meerderheid geldt, is uitgebreid t.o.v. MR2006. Dit is vooral ter bescherming van de eigenaren.
Er zijn verder juist veel verruimingen. Het bestuur vergadert verplicht twee i.p.v. vier keer per jaar, het bestuur blijft bevoegd bij vacatures, er is een uitbreiding van de besluiten die buiten vergadering mogen worden genomen en in tegenstelling tot MR 2006 is een VvE niet langer verplicht om de begroting vóór aanvang van het nieuwe boekjaar vast te stellen, dit moet uiterlijk in de jaarvergadering geschieden.
MR2017 biedt verder ruimte voor het houden van digitale vergaderingen en elektronisch stemmen. De ALV kan gemeenschappelijke zaken/delen –eventueel onder voorwaarden – in gebruik geven bij derden of een eigenaar. De ALV kan stemrecht m.b.t. bepaalde zaken aan een beperkte groep eigenaars toekennen.

Tot slot wil ik nog toevoegen dat de bestuurder, MVGM, ook bekend en vertrouwd is met MR2017.
Overigens is door ons geen huishoudelijk reglement opgesteld.

Daar zijn wij uiteraard mee bekend.
Tegenwoordig wordt de notaris juist aangemoedigd om het gehele MR integraal in de akte op te nemen. Zo hoeft alleen de splitsingsakte geraadpleegd te worden, i.p.v. daarnaast ook nog de tekst van het modelreglement.
Het worden koopappartementen en geen huurappartementen. Bij de verkoop zullen wij een zogenoemde zelfbewoningsplicht laten opnemen waardoor het in beginsel niet mogelijk is om deze woningen te verhuren. Indien zij dit toch doen zal er een boete betaald moeten worden die ten gunste van de VVE zal komen.
De transformatie zal een positieve uitwerking hebben op de verduurzaming van het algehele gebouw en met name de daarvoor te maken kosten. Indien de adviezen herzien moeten worden zal Scholz Groep daar budget voor beschikbaar stellen.
Deze kosten zal Scholz Groep dragen.
Wij hebben de garagebox die in eigendom is van het kantoorpand ingevuld als fietsenstalling. Er zullen dus geen fietsen buiten deze ruimte gestald worden.

Bij de containerruimte zal er in de gevel een achtergevel worden gecreëerd zodat het nieuw te plaatsen hek naar de gevellijn kan worden gebracht

  • De collectieve verwarming zal in stand worden gehouden.
  • Brandtrappen blijven voor alle bewoners toegankelijk.
  • De entree van het gebouw zal worden vernieuwd.
We hebben overleg gehad met de architect deze geeft aan dat het mogelijk is om de deur recht tegenover de oude entreedeur te plaatsen.
Dit is haalbaar en hiervoor hebben wij een eerst opzet gemaakt. Hierdoor komt ook het inpandige balkon te vervallen voor een balkon ter plaatse van de oude buitentrap.
Wij zullen de drangers en de deuren in het noodtrappenhuis aan de oostzijde nalopen. En zoals in een eerder antwoord omschreven kunnen wij het bordes van de trappen op de begane grond en de eerste en tweede verdieping voorzien van een akoestisch plafond wat de nagalmtijd verminderd. Indien wet en regelgeving het toelaat kunnen we de deur enkel van binnen naar buiten vrij toegankelijk uitvoeren.
Het aanpassen van de indexnummers is geen gevolg van een vervreemding. Daar is in dit geval geen sprake van. Uit de akte zal nog duidelijk gaan blijken welke eigenaar, welk indexnummer in eigendom heeft. Dit zal opgenomen worden onder “Eigendomsverkrijgingen”. Ook zal nog blijken welk indexnummer belast is met hypotheek en zo ja, ten behoeve van welke bank etc.

Scholz Bouw zal de werkzaamheden als hoofdaannemer uitvoeren. Scholz Bouw is aangesloten bij BouwGarant, een gecertificeerde garantie-instelling. Hierdoor zijn zowel een afbouwgarantie als een garantie op de uitgevoerde werkzaamheden gewaarborgd. Naast deze garanties zijn alle werkzaamheden in Nederland onderworpen aan de geldende wet- en regelgeving. Deze regelgeving wordt bijvoorbeeld al getoetst door de gemeente.

Het dak aan de achterzijde wordt niet meegenomen in de verbouwing. Het onderhoud hiervan is opgenomen in de meerjarenonderhoudsplanning van de VvE. Vanuit het huidige kantoor is er altijd bijgedragen aan de voorziening voor groot onderhoud.

Voor de appartementen zullen wij de verdiepingsvloer iets verhogen vanwege het aan te brengen leidingwerk. Het huidige kantoor is al aangesloten op de lift, dus de werkzaamheden zullen voornamelijk bestaan uit het opnieuw afstellen van de lift. Voor zover wij nu kunnen inschatten, moet dit in goed overleg te plannen zijn. Wat ons betreft combineren we dit met het reguliere onderhoud, zodat we twee vliegen in één klap slaan.

Bij een verbouwing wordt nu eenmaal geluid geproduceerd. Wij kunnen uiteraard wel rekening houden dat de onderdelen die veel geluid produceren (het breekwerk) na 8:00 uit te voeren. De verbouwing zal naar verwachting 5-6 maanden duren.

De waterdruk van de woningen zal niet verschillen met het toevoegen van 14 appartementen. Deze wordt namelijk geregeld door de hydrofoorinstallatie. Aan de capaciteit van het warme water zal gerekend worden vanuit de technische installateur.

Bij de ingang van de garages aan de Meerstraat staat het toegangshek wat verder naar achteren wat ervoor zorgt dat er een overkapping ontstaat voor ongenodigde gasten. De suggestie is om het hek verder naar buiten te plaatsen en de deur om via de Meerstraat in het trappenhuis te komen te maken in de voormalige containerruimte. Hiervoor hebben wij een tekening door de architect laten maken (zie bijlage op de website). Gezien dit de veiligheid bevorderd kunnen wij deze aanpassing kosteloos meenemen.

Door de wijziging naar appartementen hebben we het aantal breukdelen verhoogd zodat de appartementen gelijkwaardig zijn aan de bestaande appartementen. In de huidige verdeling met het kantoor heeft het kantoor altijd haar bijdrage geleverd aan het gemeenschappelijke. Het verhogen van de breukdelen betekend een verlaging van servicekosten voor alle eigenaren. Daarnaast wordt de VvE beter van alle werkzaamheden die verricht worden voor de realisatie van de appartementen.

De splitsingsakte wordt door de notaris gewijzigd. De splitsingsakte en de berekening van de breukdelen zijn inmiddels getoetst door een onafhankelijke notaris, ingeschakeld via MVGM, en akkoord bevonden. De wijziging van de splitsingsakte is noodzakelijk omdat de bestemming van kantoor naar wonen moet worden aangepast.

In de nieuwe akte van splitsing is gebruik gemaakt van het meest recente modelreglement van de KNB. Dit is een voordeel want dit modelreglement is up-to-date en sluit aan bij de huidige maatstaven, zoals bijvoorbeeld een verbod op verhuur middels Airbnb.

Het modelreglement 2017 voorziet ook de mogelijkheid om een geldlening aan te gaan. VvE’s die onvoldoende geld in hun reservefonds hebben, kunnen dus op die manier een bijvoorbeeld voor een reparatie of verduurzaming een noodzakelijke lening verkrijgen. De betreffende schulden gaan bij verkoop over op de nieuwe appartementseigenaar. De verkoper wordt bij overdracht ontslagen uit zijn verbondenheid om die schuld te voldoen.

Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn als de VvE gaat verduurzamen.

Ja alle appartementen gaan over op een nieuw indexnummer. Dit is de juridische splitsing en dus niet het adres en huisnummer wat veranderd.

De verrekening zal op dezelfde manier plaatsvinden als bij de bestaande appartementen. We kunnen de nieuwe woningen echter alvast voorzien van een warmwatermeter. Mocht de VvE in de toekomst besluiten om warmwatermeters in alle appartementen toe te passen, dan is dit voor deze 14 appartementen al voorbereid.

Het huidige kantoor is op dit moment ook aangesloten op de collectieve cv-installatie. Hiervan is de verwachting dat er straks minder warmtebehoefte is bij de woningen dan nu bij het kantoor. Dit vanwege de isolatie en de grote ruimtes en de functie kantoor.  Mocht de belasting van het extra warm water te veel zijn voor de aanwezige installatie kan het zijn dat er voor het tapwater een extra buffervat en een extra CV-ketel bijgeplaatst wordt. Dit resulteert in een dezelfde belasting of een ontlasting van de installatie.

Zoals bekend staat voor 25 maart de bijzondere ledenvergadering gepland. Als deze vergadering een positief besluit kent zullen wij de vergunning aanvragen en de verdere voorbereidingen treffen. Gezien we een aantal onderdelen willen prefabriceren wat de bouwsnelheid bevordert zal de realisatie naar verwachting starten in januari 2026. De doorlooptijd van de verbouwing schatten wij nu op 5-6 maanden.

Wij zullen de appartementen verkopen. Wat ons betreft wordt er een recht van eerste koop opgenomen voor de eigenaren binnen de VvE. Als er veel interesse is, zullen we de appartementen verloten via de notaris.

Wij zullen de kozijnen uitvoeren in kunststof zodat dit onderhoudsarm wordt voor de VvE.

De trap bij de ingang van het kantoor van Inova wordt verwijderd. Op dit moment zit hier een stalen hek en deur die toegang geeft tot de bergingen. Na het verwijderen van de trap zal hier een nieuwe deur worden aangebracht. Deze is ook te zien op de tekeningen van de architect die in de presentatie staan.

Het aantal breukdelen wijzigt van 800 totaal naar 856. Een appartement heeft bijvoorbeeld nu een breukdeel van 11/800 en straks een breukdeel van 11/856. Deze verhouding wordt ook overgenomen in het stemrecht. Gezien de meeste kosten verbonden zijn aan het groot onderhouden van de gemeenschappelijk ruimte en de buitenkant zal de begroting gelijk blijven en zullen de servicekosten dalen.

Nee, dit is vanwege de gewenste woonkwaliteit niet mogelijk.  

Nee, er vinden geen wijzigingen plaats in de thermische schil van de bovengelegen appartementen.

De verdiepingshoogte is voldoende om zowel de vloer te verhogen als het plafond te isoleren tegen contactgeluid. Nader onderzoek zal uitwijzen welke isolatiewaarde benodigd is om te geluidsoverlast tegen te gaan.

In de huidige situatie is het nu al mogelijk om het tweede trappenhuis te gebruiken om bij de bergingen te komen. Het valt niet uit te sluiten dat ook de nieuwe bewoners van deze mogelijkheid gebruik zullen maken. Door het aanbrengen van akoestische spuitwerk kunnen we geluidsoverlast van zowel de bestaande als de nieuwe bewoners verminderen.

De appartementen moeten voor de brandveiligheid voldoen aan de wet- en regelgeving opgenomen in het BBL. Hierin zijn eisen opgenomen voor de scheiding onderling tussen de woningen. Dit wordt op de vergunning ook getoetst door de brandweer.
Het bellentableau wordt vervangen dus hier komen ook nieuwe naamplaatjes voor. Wij zullen tegen die tijd aan Lea vragen of ze de naamsvermelding op wil vragen bij de bewoners zodat alles weer klopt.
De ontworpen entree aan de voorzijde is een aluminium kozijn en voldoet hiermee aan de alle nieuwbouweisen. Het kozijn aan de achterkant zal hout worden i.v.m. de doorgang van fietsen en dergelijk. Dit is namelijk te herstellen bij beschadigingen. Beide deuren worden voorzien van een dranger om de deuren dicht te laten gaan. Dit is hoe we het in de huidige nieuwbouw ook zouden uitvoeren.
Wij hebben hiervoor een alternatief bedacht en zullen de stopplaats van de lift niet verhogen. Het hoogteverschil lossen we op in het eerste stukje hal op de verdieping. De lift wordt hierdoor niet aangepast en blijft volledig in gebruik.